遥想当年，老破小凭借着市中心的绝佳地段、相对亲民的价格，成为了无数刚需的上车首选。还吸引了众多投资者的目光，甚至很长一段时间，还流传着“老破小是价值洼地”的说法。时过境迁，如今的房地产市场整体遇冷，老破小逐渐沦为让持有者头疼的烫手山芋。全国范围内，只要属于房龄过老，面积趋小，没有太大居住价值，且曾经溢价过高的老房子，都在降价。老破小房价下跌并非个别城市的偶然现象，而是在全国范围内普遍发生。全国老破小哪里跌得最厉害，分别都降了多少，都是什么样的房子在跌？相比较而言，在这样的环境中，相对更抗跌的老破小应该具备怎样的属性？这些数据和问题，都值得探讨。
一
你有多久没关注过上海老破小的价格了？个人感觉上海老破小今年价格算是某种意义上“跌到位”了。（数据来源：兔博士app）上海老破小跌得最厉害的年份是2024年，全年跌幅超过了13%。描述下全景画面，2023年下半年开始，从浦东到浦西，从内到外蔓延。陆家嘴附近的塘桥、潍坊等区域，到浦西内环内的黄兴公园板块、内江一村等区域，再到金山新城、崇明陈家镇等远郊区域，都有不同程度下跌。（数据来源：兔博士app）
各区的跌幅差异比较明显，以下是2020~2025年上海各区老破小的跌幅排名：部分热门区域的老破小房价跌幅巨大，如杨浦区鞍山板块的密*小区，2021年成交价格13.2万/平，2025年跌到6.8万/平，跌幅达48%。（数据来源：榆叶飞云-房见）这样的案例不在少数。闵行的**花园，2020年1房小户型卖到11.7万/平，2025年已跌到4.1万/平，跌幅64.7%。
上海链家研究院数据显示，2025年上半年上海300万以下的老破小成交占比达到51.6%。内环内、长风和金杨等区域的老破小去化速度较快，只要价格合理，市场需求仍然存在。但远郊老破小则面临较大的销售压力，价格调整幅度更大，去化速度较慢。经过几年的深度回调，曾被投资者过度追捧的上海老破小，已基本完成价格重构。
二
当我们把上海和全国其他城市相对比，上海老破小的价格跌幅还算是比较温和的。就拿一线城市来说，在老破小这个领域，今年下跌比较厉害的，排在上海前面的还有广州和深圳。不过，广州、深圳、上海三个城市的跌幅差距不大，在31%~34%左右。而在所有一线城市中，老破小跌幅没有那么明显的要数北京，比以上三个城市少跌了10%左右。
在同能级城市（这里排除广州）中，北京老破小单价和总价都更低，地理位置优异，且新政后首付比例降低，房贷利率下调等，大量刚需客开始入市，市场需求增加，一定程度上支撑了价格，使得跌幅较小。而一线城市作为全国人口的主要流入地，北京依然还有源源不断的刚需需求，支撑房价。
没想到的是，新一线城市的老破小才是跌幅重灾区。在新一线城市中，房龄20年以上，面积50㎡以下的二手房里，武汉成为跌幅最大城市，从近2万元/平成交价跌至9千多，腰斩了。和一线城市相比，这些年轻的新一线老破小价格打折的原因则更加复杂了，除了“多校划片”“教师轮岗”“二手房整体低迷”这些原因，同时，还和新一线城市这几年的供给结构失衡有关。这十多年新一线城市大力发展新区，批售高容积率土地，新建商品房供给过剩，带来二手市场更大震荡。
武汉二手房挂牌量已经持续高位已久，高峰的时候，武汉二手房挂牌量达18.6万套，去化周期42个月，是合理区间的3.5倍。供应过剩的压力巨大，进一步拉低了老破小的价格。这些新一线城市还有同样的背景共性是：逐渐放宽的“新房限跌令”。据不完全统计，2024年至今至少已有18个城市取消或放松了新房限价政策。这里的放开新房限价，不仅指不限制新房涨价，同时也不再限制新房降价。包括今年走访的几个城市，西安、郑州当地的同行都表示，即便没有正式发文，如今的新房价格基本已经市场化。像我前阵子去过的西安，新房价格同地段同项目，后期开盘的价格比一期便宜30~40%的案例，不在少数。
当新房价格不止跌，老破小就失去了唯一优势。武汉也是如此。新房价格的下降使得老破小的性价比优势更加不明显，二手房业主为了能够顺利出货，不得不跟随新房同步下调价格。这就是为什么新一线城市老破小跌得会比一线厉害。一线城市如今新房价格大部分还存在倒挂，尤其是核心地段，老破小性价比依然存在。
最后，其他比较弱能级的二线城市和三四线城市跌幅最明显的：温州、廊坊。这两个城市，我们都有实地市调过。温州这两年经常登顶房价下跌全国第一城，老破小自然也不会好过。这是2025年3月实地市调温州的情况：其中上榜最多的就是那些市区老破小。河北廊坊最典型的就是燕郊，投资客离场后也难以支撑。老破小的这轮调整，本质上是对过去房价泡沫的一次系统性出清。通过这轮调整，那些虚高的价格逐步回归到合理区间。随着泡沫的挤出，市场的真实供需关系得以显现。
三
全国范围来看，跌得最厉害的老破小都有几点共性：
1. 首当其冲的，便是老破小学区房。尤其是那种从有学区加持到无，或者是学区利好在变弱的类型。背后的原因是每年一变的学区制度变化。还有，教师轮岗制的推行，让名校师资不再稀缺。失去或减弱了学区价值，那些没有居住属性的老破小，价值大幅下降。一线城市最为典型，因为此类房源均经历过房价泡沫化的极端上涨周期。在北京海淀，被誉为最牛学区房的蜂**园小区，一套52㎡住宅成交单价，从最高点的22.4万/㎡跌至10.8万/㎡，每平米下跌约11万，跌幅约达50%。（图源网络）深圳福田区的八**宿舍小区，楼龄约40年，2022年深圳推行“大学区”制度，小区被划入一个涵盖多所小学和中学的学区范围内，孩子入读优质学校的概率大幅降低。学位优势被削弱，房价也因此受到冲击。2021年16平单间成交总价245万，单价14.6万/平，29平单间成交总价425五万，单价14.5万/平。之后的单间成交单价已不足4万/平，对比高峰期跌了约72%。（数据来源：榆叶飞云-房见）这些都是这几年纯投资属性的学区老破小价值缩水的典型案例。
2. 改造难度大，且没有动迁拆迁预期的老破小。根据中国房地产协会2025年5月发布的报告，全国约有18.6万个老旧小区，其中很大一部分，没有确定性的拆迁预期和原拆原建。这些建筑年代较早、结构安全性欠佳、布局不合理的老破小，难以满足现代生活需求，贬值风险较大。
3. 高层老破小，如果无电梯更甚。在重庆、广州、深圳等南方城市，地形复杂，用地面积紧张，因此存在不少的高层老旧住宅。如重庆渝中区的**居，建成于1993年，共24层，但是没有电梯，价格接近腰斩。（数据来源：榆叶飞云-房见）老破小本身物业管理缺失，加上高层密度大，且无电梯，居住属性比起六层步梯老破小差不少，这类房源更早被市场抛弃。
四
不过，属于老破小的“逆袭”，也正在发生。原因是，老破小的价格匹配得上价值了。因此，性价比和租售比同步提升。今年全国一线城市老破小的租售比，有显著提升。国际上认为比较合理的租售比是3%~5%，中国房产租售比一直偏低，数据统计2025年上半年重点50城租金回报率为2.08%。而北京、上海最先回暖的，便是老破小的租售比。这里举几个例子作为直观参考：年租金回报率远超于当下银行贷款和存款年利率。
其次，成交量在小幅回暖中。根据链家2025年第一季度显示，北京、上海、广州、深圳四个城市的老破小成交量同比上涨了12%，与整体二手市场的平淡形成了巨大反差。在克而瑞统计的典型城市9月份总价段成交套数占比变动情况中，北上深杭200万以下总价段二手，同步环比都有提升。而兔博士app数据显示，截至10月底，上海老破小二手房源已成交约2.45万套，这个成交量，已达到去年同类房源成交的85%左右。可见伴随着价格的下滑，老破小成交量慢慢恢复，这大概也是部分城市老破小房价如今正在筑底的积极信号。
五
数据告诉我们，如今各城市的老破小正在进行着一场价值大洗牌。这类房子，早就过了闭眼就能买的阶段。在市场回归理性周期，居住价值才是支撑房价的核心。以后买老破小，不如先问问自己这样的房子到底能不能长期居住，无论是内部还是外部。不过，随着价格逐步筑底、租售比回升，部分城市的老破小正以更高的性价比，迎来成交量和租售比的温和回调。这或许正是老破小在当前市场中的另一种逆袭吧。
（注：本文兔博士app和榆叶飞云-房见，统计的“老破小”，全部特指房龄＞20年，面积＜50㎡的二手房，数据统计时间为2025年10月30日-10月31日）